Договор найма жилого помещения - двусторонний договор. Каждая из сторон имеет и права, и обязанности. Это позволяет рассмотреть права и обязанности лишь одной из сторон, поскольку права и обязанности одной из них являются соответственно обязанностями и правами другой стороны.
Наниматель и члены его семьи вправе: требовать от наймода-теля передачи жилого помещения в судебном порядке и возмещения убытков в случае задержания исполнения обязательства; вселять в занимаемое ими жилое помещение в установленном порядке супруга, детей, родителей, других родственников, иждивенцев и иных граждан; произвести обмен жилого помещения с другими лицами; разрешить временное проживание в жилом помещении других лиц; сдавать жилое помещение или его часть по договору поднайма; требовать предоставления им жилого помещения меньшего размера; с разрешения наймодателя производить переустройство и перепланировку жилого помещения; изменять договор найма в случаях, предусмотренных законодательством; владеть и пользоваться жилым помещением и всеми удобствами квартиры, жилого дома и придомовой
территории; сохранять за собой жилое помещение в случае временного отсутствия независимо от того, сколько времени оно продолжалось.
Указанным правам нанимателя соответствуют обязанности наймодателя.
Наниматель жилого помещения обязан: использовать жилое помещение в соответствии с его назначением; вносить плату за пользование жилым помещением, техническое обслуживание и коммунальные услуги и за пользование лифтом, отчислять средства на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного дома не позднее 15-го числа следующего за прожитым месяца; не выполнять в жилом помещении работ или не совершать других действий, приводящих к его порче, либо создающих повышенный шум, вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в данном или других помещениях; производить за свой счет самостоятельно* или с помощью жилищно-эксплуатационной организации ремонт квартиры и ремонт изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного санитарно-технического, газового, электрического и другого оборудования; соблюдать другие требования, предусмотренные Типовым договором найма жилого помещения, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 сентября 1999 г. № 1399 ', и Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь, утвержденными приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 7 декабря 1999 г. № 177 2.
Изменение и прекращение договора найма жилого помещения
По общему правилу договор найма жилого помещения может быть изменен по соглашению сторон в письменной форме, если Жилищным кодексом не установлено иное. Законодательство не предусматривает исключений из этого правила для наймодателя, а наниматель имеет право требовать изменения договора найма в ряде случаев.
1 НРПА. 1999. № 71. 5/1621.
2 НРПА. 2000. № 14. 8/2546.
Наниматели, занимающие жилые помещения с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, вправе с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых.
Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать у наймо-дателя заключения с одним из них договора найма на все занимаемое жилое помещение.
Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия нанимателя и других проживающих с ним членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит любому дееспособному члену семьи в случае смерти нанимателя или утраты им права на жилое помещение.
Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения, либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям законодательства.
Договор найма жилого помещения может быть изменен и в случае переустройства и перепланировки жилого помещения, произведенной с соблюдением требований законодательства. Переустройство и перепланировка жилого помещения государственного жилищного фонда могут производиться в целях повышения благоустройства жилого помещения и допускаются с согласия нанимателя и проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и разрешения наймодателя.
Расторжение договора найма жилого помещения и выселение из него по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи допускается в любое время с соблюдением правил, установленных Жилищ-
ным кодексом, после выполнения нанимателем своих обязательств перед наймодателем. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Расторжение договора помимо воли нанимателя и совершеннолетних членов семьи допускается только по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом, независимо от того, подлежат ли наниматель жилого помещения и члены его семьи выселению с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения, и только в судебном порядке. Лишь выселение граждан из домов, грозящих обвалом, осуществляется в административном порядке с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств.
Расторжение договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения допускается в случаях:
* если наниматель, члены его семьи или другие совместно с ним проживающие лица систематически разрушают или пор тят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;
* признания договора найма жилого помещения недей ствительным вследствие неправомерных действий нанимателя, других совместно проживающих с ним граждан при получе нии жилого помещения по договору найма. Если граждане, выселяемые по этому основанию, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного жилищного фонда, им предоставляется при выселении это жилое помещение или дру гое жилое помещение. Если договор найма жилого помещения признан недействительным по иным основаниям, граждане, указанные в договоре найма жилого помещения, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или жилого помещения, которое они ранее занимали;
« прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими работникам служебное жилое помещение;
» прекращения работы сезонными, временными работниками и выбытия из учебного заведения граждан, получивших общежитие в связи с работой или учебой;
» увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления работником предприятия, учреждения, организации, поселившимся в общежитии в связи с работой, а также в случае обеспечения такого работника другим жилым помещением в данном населенном пункте;
« нарушения нанимателем существенных условий договора;
» прекращения оснований, по которым было предоставлено жилое помещение в специальных домах.
Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств может иметь место, если:
• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
» дом (квартира) непригоден (непригодна) для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;
» дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом;
» при проведении капитального ремонта (реконструкции) жилого дома жилое помещение не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится и наниматель и совершеннолетние члены семьи требуют предоставления другого жилого помещения;
« наниматель жилого помещения и члены его семьи в течение шести месяцев уклоняются от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.